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承租人逾期违约致损失 出租人无止损行为无权主张

[时间:2019-09-25 09:40:02 稿源:法治安徽网 ]

承租期间,承租人提前解约,出租人未作任何表示,是否视为同意承租人的解约要求?出租人在接到承租人解约的通知后,对该商铺不管不问,是否还有权主张承租人解约要求后的租金损失?日前,定远县法院就审理了这样一起房屋租赁合同。

定远人张先生在该县某商业街有一间商铺。2014年初,黄小姐与张先生签订《房屋租赁合同》,承租该商铺,租金每年人民币58000元,租赁期限5年。2016年10月,黄小姐因多种原因,向张先生表示不再继续租赁该商铺,要求提前解除租赁合同并将该商铺的钥匙交还给张先生。张先生在收到黄小姐交还的钥匙后,对黄小姐提出的解约要求,无任何表示,既未说同意也未表示不同意,张先生的态度,使黄小姐认为张先生同意了自己的提前解约要求,于是在将商铺钥匙交还给张先生后,便以为此事就结束了。

没想到,2019年初,在黄小姐与张先生的《房屋租赁合同》约定的5年期满后,张先生将黄小姐诉至定远县人民法院,要求解除两人签订的《房屋租赁合同》,同时要求黄小姐支付2016年11月至2019年初的房屋租金。这让黄小姐很惊讶,张先生不是已同意了自己提前解约的要求了吗,怎么现在又要解除合同,支付房租?双方各说各的理,为此闹得不可开交。

案件审理中,承办法官多次组织双方协调,耐心释法,在黄小姐已明确表示不承租的情况下,张先生不是依法要求黄小姐承担逾期违约损失,而是不管不问,在逾期违约两年多后,才诉讼要求逾期损失,明显对损失持放任态度,依法无权就该扩大的损失主张权利。最终在法院的主持下,双方达成调解协议,承租人黄小姐再支付张先生逾期违约的6个月租金,案件得以妥善处理。

法官释法:

依法成立的合同对双方具有约束力,合同双方均应按合同诚信、全面履行合同义务,行使权利。《中华人民共和国合同法》第108条规定,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中,张先生和黄小姐在签订《房屋租赁合同》后,黄小姐因自身原因不愿继续租赁房屋并将房屋钥匙交回张先生时,已经是以自己的行为表示不再履行合同,构成逾期违约。此时守约的张先生可要求黄小姐承担违约损失,并应采取积极措施,防止损失的扩大,但张先生在黄小姐违约后的两年之后再行主张权利,明显对损失的扩大持放任态度。《中华人民共和国合同法》第119条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。依法本案中的张先生无权就扩大的损失主张权利。

蒋书文 张伟