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无业委会小区 公共事务谁来管

[时间:2019-04-12 09:49:39 稿源:法治安徽网 ]

核心提示

开发商擅自将小区业主所共有的公共地面改建为对外经营的停车场,业主要求开发商恢复原状,是民事法律关系,还是行政管理范围?无业委会小区,小区的公共事务谁来管?业主们是否有权提起诉讼?业主、小区和物业服务不断出现的一些新问题,该如何厘清其中诸多的法律关系?本期《和你说法》通过新近发生的一起业主和物业的诉讼案,对此作一探讨。

诉请恢复原貌 一审裁定驳回

今年2月1日本报以《业主诉物业擅建停车场》为题,报道了合肥格林硅谷小区部分业主诉小区开发商擅改小区公共地面为停车场一案, 有了新进展。

该案业经一审法院立案审理后,法院认为,开发商违反规划进行的建设行为属于行政管理范围,不属法院受理民事诉讼范围,一纸裁定,驳回了业主们的诉讼。

拿着一审驳回诉求的裁定,业主们有些不解:诉请十分明白是要求开发商将擅自夷平硬化的水泥地面恢复公共绿地的原状,非要求处理开发商违法擅自建设停车场的行为。开发商侵害了小区业主对公共绿地所享有的所有权,明显是两个平等主体间的民事法律关系,何来行政管理范围?业主们不服,上诉到合肥中院,要求判令一审法院继续审理该案,开发商承担上诉费。

4月9日,合肥中院组织双方到庭,依法对该起纠纷进行调查。

小区原有绿地 被擅建停车场

据该小区业主们介绍,小区西北角规划是小区公共绿地,因为小区北面是绕城高速,所以这片地面上规划了小区的防尘坡,上面栽种着花草、绿植、防护林等植被,紧挨着防尘坡和植被的是小区外面的马路,规划至今未变。合福铁路开建时,由于跨越小区部分上空,且靠近这片公共绿地附近, 这片地面上的防尘坡及坡上的绿色植被、防护林等被移除,一直堆着土堆。

大约2018年9月左右,小区的业主们突然发现这片地面上的土堆被夷平硬化成水泥地面,建成了对外经营的停车场。经过询问方知,这是开发商在既无规划部门批准,又未取得小区全体业主同意的情况下,擅自进行的行为。

业主们说,防尘坡和植被被铲堆土,是为了当时合福铁路的建设而为,尽管堆着土,也仍然是小区全体业主所共有。在无任何规划改变,又未征得业主们的同意,开发商擅自将这片地面改建为停车场的行为,侵害了小区全体业主对公共绿地享有的合法所有权,经业主们投诉,高新区城管部门查实后责令开发商停工,拆除了开发商擅建的停车场大门,但已被夷平硬化的水泥地面没有恢复原状。

在与开发商几经交涉,希望恢复地面的公共绿地无果后,今年初该小区尤先生等部分业主向合肥高新技术产业开发区人民法院提起诉讼,诉请法院判令开发商将夷平硬化的水泥地面恢复公共绿地原状。

无业委会小区 公共绿地谁恢复

在当天的事实和证据调查中,开发商委托的代理人认为,业主要求恢复的地面,确实经过了水泥硬化,因为合福铁路的修建,地面上原有的建设被拆迁,需要重新规划,但到现在还未规划,在地面的建设未交付业主前,土地的所有权还是属于开发商的,开发商有权在地面上建设。且即使这片地面属于小区的公共绿地,但提起诉讼的小部分业主,不能代表该小区全体业主的利益,主体也不适格。

对此业主们委托的律师,则当庭拿出了之前已提交给法庭的该小区平面规划图,图中清楚地标明双方诉争的这片地确实规划的是小区公共绿地。律师陈述说,经到合肥规划部门查询,截至目前,该小区的规划图一直未有任何变更,而早在开发商擅建停车场, 业主们向城管部门投诉时,城管部门就要求提供这片地已被开发商收回重新规划的证据,但开发商始终没能提供。对业主们的诉讼主体资格,律师说,经调查,格林硅谷小区是针对创业者打造的孵化平台,部分住宅不能出售,且小区未成立过业委会,故小区的部分业主有资格为全体业主的公共利益提起诉讼。

调查结束后,业主们产生些许疑虑:无业委会的住宅小区,部分业主能否为维护小区和全体业主们的合法权益而提起公益诉讼?业主们要求开发商恢复被其擅自改建、破坏的小区公共地面的原貌,究竟是民事法律关系还是行政管理范围?这片公共绿地又该由谁来恢复?亲爱的读者们,对此你有何建议和看法,请致电:0551-65179841;邮箱:ahfzb@ahfzb.com。

·安徽法制报、法治安徽网记者 张燕·